Regulasi Bank Indonesia tidak mendukung investasi dalam rumah baru indent.
Semula orang menjadikan rumah baru sebagai favorit investasi properti. Investasi paling semarak pasca krisis moneter 1998 terjadi sepanjang tahun 2009–2013. Nafsu investasi itu didukung bank-bank yang ramai masuk ke bisnis KPR dengan mematok target besar yang harus dicapai dalam waktu cepat. Strategi utamanya, bekerja sama dengan developer dan menawarkan KPR promosi berbunga rendah fix (tetap) selama 2–3 tahun untuk pembelian rumah di proyek si developer.
Umumnya rumah dipasarkan indent (masih berupa gambar dengan janji serah terima 1,5–2 tahun kemudian) dengan harga perdana yang rendah. Investor membeli rumah dengan KPR promosi itu, kemudian menjualnya setelah serah-terima. Dari hasil penjualan itu, KPR berikut pinaltinya (karena pelunasan kredit dipercepat) pun dilunasi.
“Dengan bunga KPR hanya 8–9 persen per tahun dibanding kenaikan harga rumah yang rata-rata 20 persen, investor meraup untung banyak,” kata eksekutif sebuah bank di Jakarta kepada HousingEstate. Jangan heran permintaan KPR meningkat pesat selama kurun itu, kendati lebih dari 50 persen debiturnya orang itu-itu juga. Bank-bank senang karena bisa memenuhi target penyaluran KPR, begitu pula developer karena proyeknya laris manis. Di sekitar Jakarta (Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi) yang lazim menjadi objek investasi adalah rumah tipe di atas 70 m2 yang saat ini harganya sudah di atas Rp1 miliar/unit.
“Kalau rumah tipe di bawah 70 umumnya dibeli orang untuk dihuni sendiri,” kata Budi Saddewa Soediro, mantan dirut Wika Realty, pengembang perumahan, apartemen, dan properti komersial di berbagai kota di Indonesia. Akhir tahun 2013 Bank Indonesia (BI) mencekik penyaluran KPR untuk pembelian rumah indent tipe di atas 70 itu, karena melihat potensi gelembung (bubble) yang bisa membahayakan kesehatan bank. Rumahnya harus jadi, baru boleh dibiayai dengan KPR. Bisnis properti pun langsung lemes. Apalagi harganya memang sudah kadung tinggi dan pada saat bersamaan ekonomi melesu. Dampaknya, investasi properti pun berubah. Rumah seken makin naik daun sebagai objek investasi dan orang dipaksa menyadari, properti adalah investasi jangka panjang, tidak bisa cepat melambung harganya seperti rumah indent.
Butuh uang
Indikasinya sudah terlihat dari banyaknya bank yang mengalihkan portofolio KPR-nya dari rumah indent ke rumah seken. Sebagian bank mau membiayai rumah seken di kawasan real estate dan bukan real estate asal memenuhi kriteria mereka. Sebagian lagi cenderung lebih suka membiayai rumah seken di kawasan real estate favorit dengan alasan lebih mudah menaksir harganya. “Rumah di luar real estate sering nggak ada patokan harganya, suka-suka penjualnya,” kata Heintje Mogi, Mortgage Product & Business Development Head CIMB Niaga.
Di Jakarta dan sekitarnya (Jabodetabek) misalnya, di mana rumah seken yang layak dijadikan investasi? Untuk rumah menengah di bawah Rp1 miliar, cari di lokasi yang spesifik seperti dekat kampus universitas, di sekitar jalur transportasi massal seperti kereta, MRT, LRT, busway, dan lain-lain, atau yang dekat atau mudah dicapai dari kawasan perdagangan dan bisnis. Sedangkan untuk rumah menengah atas dan mewah seharga di atas Rp5 miliar, kawasan seperti Pondok Indah, Kemang, Cilandak, dan Pejaten, atau Kebayoran Baru dan Menteng di Jakarta Selatan dan Pusat, masih menjadi favorit, selain dekat jalan tol. Semua kawasan itu disebut prime area karena paling diminati kaum berpenghasilan tinggi dan pekerja asing (ekspatriat) sebagai tempat tinggal.
Tentu saja, baik untuk rumah menengah maupun mewah, pilih yang bangunannya masih bagus, suasana lingkungan dan infrastruktur cukup aman dan nyaman, agar kenaikan harganya cukup tinggi dan mudah disewakan. Supaya mendapatkan harga yang optimal, beli rumah dari orang yang sedang butuh uang. Satu dua tahun terakhir banyak penawaran rumah dari orang seperti itu di prime area seperti Pondok Indah, Kemang, dan Cilandak, yang berdekatan dengan koridor bisnis TB Simatupang–RA Kartini, menyusul lesunya ekonomi dan jatuhnya harga minyak dan komoditas tambang.
Banting harga
Sebagian gedung perkantoran di koridor bisnis itu dihuni perusahaan kontraktor minyak dan tambang yang memperkerjakan ekspatriat. Ketika harga minyak jatuh, mereka dipulangkan ke negaranya yang membuat harga sewa rumah dan apartemen di kawasan anjlok. “Apartemen yang tadinya sewanya 3000–4000 dolar per bulan, sekarang hanya 2.000 dolar,” kata Ary Kustini, Principal Ray White Kemang 1, yang banyak menangani jual beli rumah menengah atas dan mewah di Kemang dan sekitarnya.
Sementara eksekutif lokal dari perusahaan- perusahaan minyak itu dikurangi. Sebagian mereka saat properti booming tahun 2010–2013 dan harga minyak masih tinggi, berinvestasi dalam properti. Sekarang karena terkena rasionalisasi, mereka ingin melepas rumahnya. Gampang mengetahuinya. Susuri saja berbagai kawasan favorit itu atau buka situs jual-beli properti, penawaran rumah seperti itu banyak ditemui. “Sekarang yang mau jual lebih banyak daripada yang beli,” ujarnya.
Kombinasi turunnya penyewa ekspatriat dan banyaknya investor yang mau melepas rumahnya, membuat harga properti di kawasan jatuh. “Banyak yang jual dengan banting harga,” kata Ary. Ia mencontohkan sebuah rumah tipe 350 m2 di atas tanah 298 m2 di Jalan Kemang 6, Kemang, yang akhirnya dilepas pemiliknya Rp6,5 miliar Maret tahun lalu kendati nilanya menurut taksiran bank Rp10 miliar lebih. Contoh lain, unit tipe penthouse di sebuah apartemen di Jalan Kemang Raya yang pasarannya Rp10 miliar, ditawarkan pemiliknya Rp7 miliar. “Itu juga belum laku-laku,” katanya. Contoh banting harga serupa diungkapkan seorang developer di Bekasi terhadap rumah di Pondok Indah kendati ia menolak merinci dan menyarankan tidak ditulis.
Jadi bagi yang punya “uang dingin”, inilah saat tepat berinvestasi. Pembelian sebaiknya memakai KPR agar dengan dana yang ada anda bisa mendapat lebih dari satu rumah. Yang penting anda mampu mencicil kreditnya. BI sudah melonggarkan ketentuan uang muka KPR. “Untuk rumah pertama DP-nya bisa 20 persen dari sebelumnya 30 persen, rumah kedua 30 persen, rumah ketiga 40 persen,” tutur Ary. Bank-bank ramai menawarkan KPR promosi dengan rendah dan fix lebih lama, lima tahun atau lebih. Hanya, itu tadi, berinvestasi di rumah seken jangan berharap untung cepat. Setidaknya rumah harus ditahan 5–6 tahun, setelah itu baru dilepas. Kenaikan harganya juga lebih stabil, tidak bisa melompat-lompat seperti rumah indent di real estate favorit. Apalagi untuk rumah menengah atas dan mewah. Naik rata-rata 15 persen per tahun saja sudah bagus.
Sumber: HousingEstate
0 comments:
Post a Comment