Selama empat tahun terakhir HousingEstate kerap menulis topik khusus kredit pemilikan rumah (KPR) untuk kaum muda. Latar belakangnya keprihatinan terhadap makin sulitnya kaum muda di perkotaan membeli rumah sendiri, karena harganya meningkat pesat jauh melampaui peningkatan penghasilan mereka.
Yang dimaksud kaum muda di sini adalah kalangan yang lahir awal tahun 1980 sampai menjelang tahun 2000 (milenium) yang kerap disebut generasi milenial. Tahun 2020 mereka akan mendominasi angkatan kerja Indonesia yang populasi usia produktifnya (15–64 tahun) akan mencapai 70% dari total penduduk.
Sebagian masih sekolah atau kuliah, sebagian sudah bekerja, sebagian lagi sudah berumah tangga. Apapun, karena masih berusia muda, umumnya penghasilan mereka umumnya masih terbatas di level upah minimum regional (UMR) ditambah beberapa tunjangan.
Upah minimum pekerja di megapolitan Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) misalnya, tahun ini tercatat Rp3,2–3,6 juta/bulan. Bila ditambah dengan tunjangan seperti transportasi dan makan atau lembur, take home pay-nya mungkin bisa Rp4,5–6 juta/bulan tergantung masa kerja dan kaliber perusahaan tempat bekerja.
Dengan asumsi cicilan kredit pemilikan rumah/apartemen (KPR/KPA) maksimal 1/3 dari penghasilan (Rp1,5–2 jutaan/bulan), yang mampu dibeli generasi Y dengan penghasilan itu hanya hunian bersubsidi yang di Jabodetabek misalnya, saat ini harganya dipatok Rp141 juta/unit (rumah tapak) dan maksimal Rp345 juta/unit (rumah susun atau apartemen).
Joint income
Yang berhak membelinya pekerja bergaji maksimal Rp4 juta (rumah tapak) dan Rp7 juta/bulan (apartemen) yang lazim disebut masyarakat berpenghasilan rendah/menengah (MBR/MBM).
Dengan KPR/KPA bersubsidi skim FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang bunganya hanya 5% per tahun fixed (tetap) selama tenor KPR (maksimal 20 tahun), dan uang muka katakanlah 10%, cicilan rumah tapak bersubsidi hanya Rp766–801 ribu/bulan dan apartemen Rp2,15–2,45 juta/bulan.
Tapi lazimnya, kata Senior Vice President Network & Distribution Division Head KEB Hana Bank Hendri Setiawan, kaum muda baru membeli rumah pada usia 30 tahun setelah berumah tangga.
Kalau suami istri sama-sama bekerja, mereka bisa menggabungkan gajinya menjadi katakanlah Rp9–12 jutaan/bulan untuk membeli hunian menengah nonsubsidi dengan finishing lebih baik seharga Rp300–400 juta/unit.
Di Jabodetabek rumah di rentang harga itu masih bisa diperoleh di perumahan yang dikembangkan cukup baik dan masih cukup mudah diakses dari pusat kegiatan di Jakarta, seperti perumahan di kawasan Cileungsi-Jonggol atau di jalur kereta komuter di Parung Panjang-Tigaraksa hingga Maja di Kabupaten Bogor, Tangerang dan Lebak.
Bahkan, untuk apartemen kamu masih bisa mendapatkannya di dalam kota Jakarta seperti di Sentra Timur Residence (Pulo Gebang), Prajawangsa City (Cijantung), JKT Living Star (ketiganya di Jakarta Timur) selain di pinggir Jakarta seperti di Ciputat dan Pamulang, Kota Tangerang Selatan.
Bunga promo rendah
Dengan KPR/KPA 20 tahun, DP 10%, dan bunga 12% per tahun, cicilan hunian seharga Rp300–400 juta itu sekitar Rp2,97–3,96 juta/bulan. Memang, angsuran sebesar itu juga masih berat bagi kaum muda dengan joint income Rp9–12 jutaan.
Tapi, biasanya selama 1-5 tahun pertama bank memberikan bunga KPR promo di bawah 8-9% per tahun fixed (tetap) selama beberapa tahun, sehingga cicilan rumah bisa lebih ringan.
Dengan bunga promo 10% per tahun saja, angsuran rumah seharga itu bisa turun menjadi Rp2,6–3,4 juta/bulan. Apalagi kalau bunga promonya lebih rendah, tentu cicilannya lebih kecil lagi.
Karena itu upayakan mencari KPR/KPA dengan bunga promo rendah fixed lebih dari dua tahun. Setelah masa bunga promo berakhir tiga tahun kemudian, logikanya penghasilan debitur sudah meningkat dan mampu mencicil menurut bunga pasar.
Bila dengan bunga promo pun angsuran masih terasa menyesakkan, ambil tenor kredit paling lama. Saat ini makin banyak bank yang menawarkan KPR dengan tenor hingga 25–30 tahun seperti Bank BTN, Bank OCBC NISP, Maybank, Mandiri, dan MNC.
“KPR 25 tahun itu memang untuk debitur yang baru mulai bekerja. Dengan tenor lebih lama, mereka bisa lebih cepat membeli rumah karena cicilannya lebih kecil,” kata Maryono, Direktur Utama Bank BTN.
Supaya angsuran terasa makin ringan, tenor KPR yang panjang itu bisa diiringi dengan penambahan DP kalau ada tabungan, misalnya dari 10% menjadi 15 atau 20%.
Disiplin menabung
Para bankir mengakui penyediaan uang muka menjadi salah satu kendala berat pembelian rumah oleh kaum muda. Life style seperti keinginan memiliki gadget atau kendaraan baru dan hangout sering lebih didahulukan ketimbang memikirkan membeli rumah. “Rumah belum jadi prioritas kaum muda saat mulai bekerja, tapi baru setelah berumah tangga,” ujar Hendri.
Karena itu tabungan uang muka (TUM) rumah bisa menjadi solusi masalah tersebut. Dengan produk yang dananya tidak bisa ditarik atau dipersulit penarikannya selama jangka waktu tertentu (mirip deposito tapi dananya bisa disetor bulanan) itu, debitur dipaksa disiplin menyisihkan sebagian penghasilannya untuk DP rumah.
Sudah banyak bank yang menawarkan produk itu. Sebutlah antara lain Bank BTN, Hana, Artha Graha, HSBC dan Permata.
Menurut Maryono, begitu mulai bekerja, kaum muda memang harus langsung berpikir punya rumah sendiri dengan membuka TUM yang akan membantu mewujudkan rencana itu. Bunganya lebih tinggi dibanding bunga tabungan biasa, dan nasabah lebih mudah mendapatkan KPR dari bank tempat mereka menabung. Bunga kreditnya pun bisa lebih rendah.
Anton Sitorus, Kepala Riset dan Konsultasi Savills Indonesia, sebuah perusahaan konsultan properti di Jakarta, kepada HousingEstate mengatakan, bila tidak direncanakan dan disiplin menabung uang mukanya sejak dini, kebanyakan kaum muda sangat sulit punya rumah sendiri, karena kenaikan harga rumah di perkotaan selalu jauh di atas kenaikan penghasilan mereka.
Saat yang tepat
Sekarang timing yang tepat mewujudkan pembelian rumah itu karena pasar sedang lesu, harga rumah stagnan atau bahkan turun, developer dan bank rajin menawarkan aneka insentif seperti diskon harga, bunga promo super rendah, bebas biaya, DP bisa dicicil dan banyak lagi.
Berbagai perumahan favorit juga banyak melansir rumah mungil yang harganya lebih terjangkau. “Kalau nanti pasar mulai pulih, harga rumah pasti kembali melesat dan rumah-rumah kecil itu tidak ditawarkan lagi,” katanya.
sumber: housing-estate
0 comments:
Post a Comment