Proses Balik Nama Apartemen (II)

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Sertifikat Hak Milik

Syarat jual beli apartemen selanjutnya seperti yang dilansir dari rukamen.com adalah bahwa pihak penjual harus memiliki SHM atau Sertifikat Hak Milik.

Sertifikat Hak Milik merupakan bukti legal bahwa unit apartemen tersebut sudah dibagi-bagi secara terpisah sesuai dengan bagiannya masing-masing.

SHM tersebut bisa meliputi salinan buku tanah dan juga surat ukur tanah dan gambar untuk denah setiap satuan apartemen.

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Akta Jual Beli Sebagai Syarat Jual Beli Apartemen

Setelah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) disepakati oleh kedua belah pihak (penjual maupun pembeli), proses berikutnya yang perlu dilakukan adalah proses pembuatan Akta Jual Beli atau AJB.

Berdasarkan informasi yang didapatkan dari rukamen.com, Notaris yang sudah menyaksikan PPJB antara penjual dan pembeli selanjutnya akan mengurus Akta Jual Beli (AJB).

Akta Jual Beli (AJB) adalah sebuah bukti otentik yang dibuat oleh notaris sebagai bukti pengalihan hak tanah dan juga bangunan apartemen tersebut.

Notaris yang bersangkutan akan melakukan prosedur sesuai dengan peraturan dalam Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang telah diatur secara resmi oleh Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ini sudah diatur sedemikian rupa oleh Badan Pertanahan Nasional.

Di dalam Akta Jual Beli (AJB) juga disertai dengan balik nama – mengganti nama yang melekat dalam sertifikat hak milik dengan nama pembeli unit apartemen.

Dengan tercantumnya nama pembeli pada sertifikat balik nama tersebut, maka penjual sudah tidak lagi memiliki hak atas tanah dan bangunan yang sudah dibeli oleh sang pembeli unit apartemen tersebut.

Begini Cara Balik Nama Apartemen

Mau jual atau beli apartemen? Ketahui cara balik nama apartemen agar memudahkan Anda dalam mengurus keperluan dokumen dan prosedur yang ditentukan.

Proses Balik Nama Apartemen

Memiliki apartemen memang sudah menjadi kebutuhan masyarakat urban, terutama mereka para pendatang di berbagai kota-kota metropolitan di Indonesia.

Selain karena lahan perumahan semakin mahal, fasilitas yang ditawarkan dari setiap apartemen juga menjadi salah satu pertimbangan keefektifan dan keefisienan para penghuni apartemen.

Tak disangkal lagi, hunian vertikal berupa apartemen atau rumah susun memang menjadi tempat tinggal incaran bagi masyarakat urban yang tinggal di pusat kota.

Entah itu apartemen baru (dijual oleh developer) atau unit apartemen second (unit apartemen yang dijual oleh pemiliknya).

Bagi mereka yang memberi dari pihak pemilik unit apartemen yang menjual unit mereka, proses balik nama sertifikat apartemen perlu diketahui prosedur dan prasyaratnya.

Melalui pembahasan artikel berikut ini, mari simak prasyarat, prosedur dan berbagai hal yang berkaitan tentang proses balik nama apartemen dan legalitas kepemilikan apartemen.

Cara Balik Nama Apartemen: Mengerti Kejelasan  Perjanjian Jual Dan Beli

Bagi Anda yang berniat untuk melakukan proses jual beli apartemen, sangat disarankan untuk mengetahui secara jelas tentang prosedur dan persyaratan jual beli apartemen.

Setiap persyaratan tersebut perlu dipahami guna melindungi hak penjual dan hak pembeli.

Apabila Anda adalah salah satu pihak yang terlibat dalam proses jual beli ini, Anda perlu mengetahui prosedur dan prasyaratnya dengan pasti untuk memudahkan dan menghindarkan dari praktik penipuan.

Selain itu, jika Anda memahaminya dengan baik, setiap hal yang mungkin akan terjadi dikemudian hari tentu akan memudahkan Anda untuk mengurusnya karena bekal pengetahuan tersebut. 

Mengawali perjanjian jual beli, perjanjian tersebut tidak hanya dilakukan secara lisan tetapi harus ada bukti otentik yang biasanya tertulis di atas kertas (hitam di atas putih).

Untuk memperkuat perjanjian jual beli itu di mata hukum Republik Indonesia, perjanjian tersebut harus disertai dengan bukti meterai, baik dari pihak pertama maupun pihak kedua yang pada tahap berikutnya akan disahkan oleh pihak notaris.

Proses tersebut dilakukan dengan tujuan agar perjanjian jual beli tersebut memiliki kekuatan hukum yang kuat demi pembuatan Akta Jual Beli atau yang biasa disebut AJB.

Perjanjian jual beli tersebut biasanya disebut juga Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB – perjanjian ini sangat penting untuk proses pembuatan Akta Jual Beli resmi – AJB.

Menilik isi dari Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), di dalamnya berisi tentang kesepakatan antara penjual dan pembeli yang disertai dengan tanda jadi sesuai dengan kesepakatan yang telah disetujui oleh kedua belah pihak.

Cara Balik Nama Apartemen: Syarat Pengajuan Balik Nama Apartemen

Proses pengajuan balik nama perlu melewati berbagai prosedur yang harus dilakukan.

Namun sebelumnya, Anda perlu mempersiapkan berbagai prasyarat yang harus diserahkan, seperti dokumen-dokumen yang perlu disertakan berikut ini:

Fotokopi KTP pemohon;

Fotokopi KTP pemilik apartemen sebelumnya;

Fotokopi Kartu Keluarga Pemohon;

Fotokopi Kartu Keluarga pemilik apartemen sebelumnya;

Surat Kuasa apabila dikuasakan;

Sertifikat asli;

Fotokopi Akta Jual Beli;

Fotokopi PBB tahun terakhir;

Fotokopi NPWP.

Cara Balik Nama Apartemen: Prosedur Pengajuan Balik Nama Apartemen di Kantor BPN

Setelah semua kelengkapan di atas Anda masukkan dalam satu folder, Anda dapat mendatangi Kantor BPN terdekat (di wilayah apartemen Anda dibangun).

Setiba di Kantor BPN, segeralah mendatangi loket pelayanan dan Anda akan diminta untuk mengisi formulir permohonan balik nama sertifikat.

Setelah Anda mengisinya dengan lengkap (jika ada yang kurang mengerti, Anda dapat bertanya kepada petugas yang bersangkutan), serahkan formulir tersebut beserta berkas atau dokumen yang telah Anda persiapkan dari rumah.

Petugas akan mengecek kembali kelengkapan berkas atau dokumen balik nama apartemen Anda dan melakukan proses selanjutnya.

Pastikan Anda mendapatkan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama dari petugas yang bersangkutan.

5 Hal Investasi Apartemen 02 Apatemen 2 - Finansialku

[Baca Juga: Apakah Kinerja BFIN di Masa Depan Akan Terpengaruhi Jika Cost of Fund Meningkat?]

Tanda bukti penerimaan permohonan balik nama tersebut akan Anda gunakan dikemudian untuk mengambil sertifikat balik nama yang telah selesai.

Pada sertifikat yang baru – yang telah di balik nama, petugas akan mengganti dengan cara mencoret nama pemegang hak yang lama dengan tinta hitam, kemudian menggantinya dengan nama pemegang hak bari di sertifikat kepemilikan apartemen tersebut.

Menilik proses pengajuan hingga selesainya, pembuatan balik nama ini biasanya memakan waktu sekitar 7 (tujuh) hari kerja setelah Anda melakukan pengajuan balik nama sertifikat Apartemen.

Namun, seperti yang dilansir dari Rumah.com, praktiknya bisa mencapai 1 hingga 2 bulan.

Mengenai biaya pembuatannya, Anda akan dikenakan biaya sebesar Rp100.000 (Seratus Ribu Rupiah).

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Pembayaran Booking dan Down Payment

Dalam proses jual beli, para pembeli apartemen yang berminat untuk membeli apartemen harus melakukan proses booking apartemen terlebih dahulu dan menetapkan unit yang akan dipilih supaya tidak diambil oleh orang lain, selain itu untuk menjaga agar harganya tidak berubah di kemudian hari.

Selanjutnya, sang pembeli perlu melakukan pembayaran uang muka atau down payment di mana biaya yang dibayarkan ini mengikuti harga total pembelian apartemen.

Setelah melalui dua prosedur tersebut (booking & pembayaran biaya down payment), pihak penjual unit apartemen akan memberikan Nomor Urut Beli (NUB) yang berisi dokumen dengan rincian pemesanan unit. 

Setelah proses ini, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) akan dilakukan dengan melengkapi setiap dokumen seperti yang telah dipaparkan pada penjelasan di atas.

Perlu diingat untuk menyertakan dokumen penting seperti: KTP pembeli beserta suami/istri (jika sudah menikah, Kartu Keluarga (KK), bukti pelunasan BPHTB, dan kwitansi pelunasan pemesanan yang diberi bukti meterai.

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Sertifikat Hak Milik

Syarat jual beli apartemen selanjutnya seperti yang dilansir dari rukamen.com adalah bahwa pihak penjual harus memiliki SHM atau Sertifikat Hak Milik.

Sertifikat Hak Milik merupakan bukti legal bahwa unit apartemen tersebut sudah dibagi-bagi secara terpisah sesuai dengan bagiannya masing-masing.

SHM tersebut bisa meliputi salinan buku tanah dan juga surat ukur tanah dan gambar untuk denah setiap satuan apartemen.

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Akta Jual Beli Sebagai Syarat Jual Beli Apartemen

Setelah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) disepakati oleh kedua belah pihak (penjual maupun pembeli), proses berikutnya yang perlu dilakukan adalah proses pembuatan Akta Jual Beli atau AJB.

Berdasarkan informasi yang didapatkan dari rukamen.com, Notaris yang sudah menyaksikan PPJB antara penjual dan pembeli selanjutnya akan mengurus Akta Jual Beli (AJB).

Akta Jual Beli (AJB) adalah sebuah bukti otentik yang dibuat oleh notaris sebagai bukti pengalihan hak tanah dan juga bangunan apartemen tersebut.

Notaris yang bersangkutan akan melakukan prosedur sesuai dengan peraturan dalam Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) yang telah diatur secara resmi oleh Pembuatan Akta Jual Beli (AJB) ini sudah diatur sedemikian rupa oleh Badan Pertanahan Nasional.

Di dalam Akta Jual Beli (AJB) juga disertai dengan balik nama – mengganti nama yang melekat dalam sertifikat hak milik dengan nama pembeli unit apartemen.

Dengan tercantumnya nama pembeli pada sertifikat balik nama tersebut, maka penjual sudah tidak lagi memiliki hak atas tanah dan bangunan yang sudah dibeli oleh sang pembeli unit apartemen tersebut.

Hal-hal Seputar Cara Balik Nama Apartemen: Lengkapi Berkas Kelengkapan & Pasarkan Properti via Saleshack

Untuk memudahkan dalam proses balik nama sertifikat apartemen, pastikan setiap berkas dokumen yang diperlukan sudah lengkap agar memudahkan dalam mengurus perpindahan atau pengurusan balik nama.

Bagi Anda yang ingin menjual unit apartemen, apakah Anda pernah mendengar tentang Saleshack?

Bagi para penjual unit apartemen, memanfaatkan jasa dari Saleshack akan sangat menguntungkan karena Saleshack bisa membantu agar unit apartemen dapat terjual dengan cepat.

Menurut rukamen.com, Saleshack membantu mengiklankan atau memasarkan semua jenis properti Anda, tidak hanya apartemen saja tetapi rumah, ruko, tanah hingga gedung perkantoran.

Saleshack menawarkan cara cepat menyewakan properti dengan menayangkan iklan properti Anda di 15 online channels di seluruh Indonesia.

Dengan eksposur luas seperti ini, Saleshack juga memberikan analisis perbandingan harga terbaik untuk menyewakan properti Anda.

Pertanyaan Seputar Cara Balik Nama Apartemen

Seseorang yang sudah membeli dan melunasi unit apartemennya berencana untuk menjual apartemen tersebut namun sertifikat apartemen belum keluar dari pihak developer.

Dalam hal ini, dia hanya memiliki Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukan Akta Jual Beli (AJB).

Pertanyaannya, apakah pemilik unit apartemen tersebut dapat menjual unit apartemennya ke pihak ketiga dengan cara Jual Beli Pengalihan Hak dan bagaimana prosedur tentang perhitungan pajak dan biaya yang dikenakan kepada pihak pembeli dan penjual yang bersangkutan?

Berdasarkan kasus pertanyaan di atas, hukumonline.com memberikan penjelasan sebagai berikut:

Pada dasarnya, pemilik unit tersebut dapat melakukan pengalihan hak dan kewajiban atas apartemen yang telah dimiliki kepada pihak pembeli dengan cara mengalihkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) antara sang penjual dengan pihak pengembang (developer) terkait apartemen tersebut.

Pengalihan PPJB dapat dilakukan dengan cara membuat perjanjian antara pembeli lama dengan pihak pembeli baru (“Perjanjian Pengalihan Hak”).

Oleh karena sebelumnya pemilik unit apartemen tersebut telah menandatangani PPJB dengan developer, maka sebelum dia mengalihkan PPJB dengan pihak pembeli, maka dia perlu mematuhi persyaratan dan ketentuan pengalihan PPJB yang diatur dalam PPJB yang telah ditandatangani tersebut.

Menurut kebiasaan, Perjanjian Pengalihan Hak tersebut dilakukan dengan pemberitahuan dan persetujuan developer.

Mengenai hal ini, sang pemilik unit apartemen harus terlebih dahulu mempelajari PPJB tersebut.

Dengan beralihnya hak dan kewajiban sang pemilik unit apartemen kepada Pembeli, maka pembeli baru akan menggantikan posisinya pada saat melakukan Akta Jual Beli (“AJB”).

Atas pengalihan PPJB tersebut, maka sang penjual apartemen tersebut akan dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”) terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan sebesar 5 % dari jumlah bruto nilai penghasilan hak atas tanah atau bangunan yang telah diterima dari pembeli, sebagaimana diatur dalam Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Sedangkan, kewajiban-kewajiban lainnya, antara lain seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), PPh Pasal 4 ayat 2 (Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan), PPN (Pajak Pertambahan Nilai), dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM) akan menjadi tanggung jawab masing-masing pihak yang terikat dengan PPJB sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

sumber: finansialku

December 04, 2019